[演講筆記] 實價登錄

實價登錄簡介

1.     法源依據
     A.     平均地權條例第47條
     B.     地政士法26-1條
     C.     不動產經紀業管理條例第24-1條

2011年底關於居住修改的土地五法, 其中三法與實價登錄有關
另兩法基本內容: 
A) 土地徵收須以市價徵收: 但依法規中的市價仍藉由政府的評議委員所認定, 非以實際市場交易價徵收, 作用有待觀察. 
B) 社會住宅條例 (林口/浮洲等建案的法源)

2.     登錄規定
     A.     登錄範圍 (內政部實價登錄網頁不含法拍屋案件, 但法拍屋的可由法院系統查詢)
          i.     買賣物件
          ii.    租貸物件 (僅限經仲介出租的案例, 即屋主自己招租的案例不列入)
          iii.   預售物件
僅限經由代銷機構所成交的物件, 即建設公司自己賣的案件不列入, 預售案件需登錄兩次:
A)     代銷結案時 
B)     實際交屋時 (因預售至交屋部分案件可能經過多次轉手, 有些則未曾轉手, 因而有機會於實價登錄網上看到同社區不同價的情況)

B.     登錄的責任 (罰則: 依法罰3-6萬元, 可連續處分)

     i.     地政士(代書)
     ii.     仲介經紀業 (若經仲介)
     iii.     代銷經紀業 (若經由代銷機構)
     iv.     權利人(買方) (若為私下成交)

C.     登錄的內容: 申請書填寫

3.     實價查詢
     內政部不動產交易實價查詢服務網
     http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action
實價登錄所登錄的價格, 未定義是否包含交易時所產生的衍生費用, 如是否內含仲介費/土地增值稅等

合理房價的探詢
1.     房地產的價值
     A.     建物與一般商品相同有折舊情況(如汽車約估10年折舊完畢等), 但土地沒使用年限

     B.     工作機會為首要
2.     接受交易房價
     A.     成交即是價
     B.     可恨的房價, 必有可取之處 (如開窗即公園, 步行可達捷運)
     C.     可愛的房價, 必有可議之處 (如電塔在隔壁, 曾為凶宅)
3.     勤做功課
     A.     鎖定區域, 大量看屋訪查
     B.     累積經驗, 建立行情

資料來源:

救國團講座- 如何看待合理房價: 從實價登錄談起

講師: 蘇利文